Per gli host che affittano le loro case vacanze tramite la piattaforma Airbnb, le commissioni Airbnb rappresentano un fattore decisivo. Soprattutto quando utilizzano un channel manager. Airbnb offre due modelli di commissioni di servizio: la commissione divisa (Split Fee) e la commissione a carico dell’host (Host-only Fee).
È importante sapere: chi utilizza un channel manager per Airbnb deve scegliere il modello Host-only. Airbnb lo richiede come condizione per la connessione alla piattaforma tramite API.
In questo articolo spieghiamo le differenze, evidenziamo i vantaggi e gli svantaggi, illustriamo perché esistono due modelli per gli host e mostriamo come Airbnb calcola le commissioni.
Inoltre, spieghiamo perché, come fornitori di un software per l’affitto di case vacanze, raccomandiamo esplicitamente il modello Host-only. Non solo dal punto di vista tecnico, poiché è l’unica opzione compatibile con un channel manager per case vacanze, ma anche in termini di successo delle prenotazioni e soddisfazione degli ospiti.
La maggior parte degli host oggi utilizza il modello Host-only. Per affittare con successo su Airbnb, questa è la scelta migliore. Ma come variano le commissioni in questo caso? Qual è la percentuale che Airbnb applica per ciascun modello? E cosa significa questo per il prezzo per notte del tuo alloggio?
Ecco la nostra guida alle commissioni che ti vengono addebitate come host quando utilizzi la piattaforma Airbnb.
Cos’è il modello Split-Fee?
Il modello Split-Fee (commissione divisa) è il modello classico di commissioni di Airbnb, conosciuto da molti host quando promuovono direttamente la loro proprietà su Airbnb.
Ecco come viene calcolata la commissione:
- L’host paga una commissione di servizio di circa il 3%.
- L’ospite paga, oltre al prezzo totale, una commissione di servizio di circa il 14%, che viene mostrata chiaramente al momento del check-out.
- Questo significa: il costo totale è composto dal prezzo dell’alloggio più due tipi di commissioni di servizio (una a carico dell’ospite e una a carico dell’host).
Questa suddivisione delle commissioni viene effettuata automaticamente da Airbnb.
Si potrebbe pensare che il modello Split-Fee sia particolarmente interessante per gli host privati, poiché le loro commissioni verso Airbnb restano relativamente basse.
Ma è davvero così?
Cos’è il modello Host-only Fee?
Il modello Host-only Fee è obbligatorio per tutti gli host che utilizzano una connessione API o un channel manager. Airbnb ha introdotto questo modello nel 2020 per rendere la struttura dei prezzi più trasparente per gli ospiti.
Ecco come viene calcolata la commissione Airbnb:
- L’host paga l’intera commissione di servizio, che ammonta a circa 14–16%
(A seconda della posizione dell’alloggio, Airbnb applica percentuali diverse). - L’ospite non vede alcuna commissione di servizio aggiuntiva – il prezzo visualizzato corrisponde al prezzo finale.
- Questo modello viene attivato automaticamente per tutti gli “host connessi tramite software”.
La definizione del prezzo diventa così più semplice e trasparente per gli ospiti.
Ma anche più impegnativa per l’host, poiché deve farsi carico dell’intera commissione Airbnb?
Una prenotazione – due tipi di commissioni Airbnb
| Caratteristica | Commissione a carico dell’host (Host-only Fee) | Commissione divisa (Split-Fee) |
| Chi paga la commissione Airbnb? | Solo l’host | Host e ospite |
| Commissione per l’host | circa 14–16% | circa 3% |
| Commissione per l’ospite | 0 % | circa 14% (a seconda del valore della prenotazione) |
| Commissione totale (Airbnb) | 14–16 % | 17–18 % (3 % + 14 %) |
| Disponibile per… | Channel manager / connessione API o promozione diretta su Airbnb | Solo per la promozione diretta su Airbnb |
| Visualizzazione del prezzo per l’ospite | Tutto incluso nel prezzo dell’alloggio | Prezzo + commissione di servizio al momento del checkout |
Vantaggi e svantaggi per il tuo alloggio
Ecco i vantaggi e gli svantaggi dei due modelli per la tua casa vacanze:
Commissioni del servizio Split-Fee
Vantaggi:
- Commissione più bassa per il locatore (solo circa 3%)
Svantaggi:
- Gli ospiti vedono costi aggiuntivi al momento del checkout – potenzialmente disincentivante
- Non utilizzabile se si utilizza un channel manager
- Minore trasparenza dei prezzi su Airbnb
Commissioni del servizio Host-only Fee
Vantaggi:
- Prezzi finali chiari e trasparenti per gli ospiti
- Meno domande e confusione riguardo ai costi aggiuntivi
- Migliori tassi di conversione grazie a una migliore esperienza utente
- Prezzo identico per l’host – nessuno svantaggio economico
Svantaggi:
- L’host si fa carico della maggior parte della commissione Airbnb (14–16%)
- I prezzi base possono sembrare più alti a confronto – anche se il netto è lo stesso
Esempio di calcolo: due percorsi, un risultato
Obiettivo: l’host desidera ricevere 100 € netti per ogni prenotazione
A) Calcolo con modello Split-Fee
| Voce | Importo |
| Prezzo dell’annuncio | 103,09 € |
| Commissione Airbnb per l’host (3%) – inclusa nel prezzo | 3,09 € |
| Commissione Airbnb per l’ospite (14%) – aggiunta al momento del check-out | 14,43 € |
| Prezzo totale per l’ospite | 117,52 € |
| Pagamento all’host | 100 € |
B) Calcolo con modello Host-only Fee
| Voce | Importo |
| Prezzo dell’annuncio | 117,65 € |
| Commissione Airbnb per l’host (15%) – inclusa nel prezzo | 17,65 € |
| Prezzo totale per l’ospite | 117,65 € |
| Pagamento all’host | 100 € |
In entrambi i modelli, l’host riceve esattamente 100 € netti per ogni prenotazione – la differenza sta solo nell’esperienza utente dell’ospite.
Perché noi di DiBooq consigliamo solo una delle due opzioni per il tuo alloggio
Come Channel Manager, vediamo ogni giorno cosa porta a più prenotazioni, meno richieste di chiarimento e feedback migliori. Il modello Host-only Fee convince per diversi motivi:
1. La commissione di servizio con la massima trasparenza
L’ospite vede il vero prezzo finale della tua casa vacanze – nessuna sorpresa al momento del check-out. Nessun costo aggiuntivo o commissione extra. Questo favorisce la fiducia e aumenta il tasso di conversione.
2. Meno reclami e domande
Con la commissione visibile nel modello Split-Fee, sono frequenti le richieste di chiarimento o le reazioni negative. Nel modello Host-only, questo punto di attrito scompare completamente.
3. Migliori tassi di conversione, grazie all’assenza di commissioni aggiuntive
Le nostre analisi dimostrano che gli annunci con prezzi finali chiaramente comunicati generano più prenotazioni – soprattutto da dispositivi mobili.
4. Obbligatorio se si utilizza un channel manager
Se utilizzi il nostro software o un altro channel manager per la tua casa vacanze, si applica automaticamente il modello Host-only. Airbnb lo richiede come requisito tecnico per le connessioni tramite API.
5. Nessuno svantaggio economico per l’host (né per i suoi ospiti)
Guadagni esattamente quanto con il modello Split-Fee – basta calcolare correttamente il prezzo lordo.
E per l’ospite non cambia nulla, se non che non ha la sensazione di pagare una commissione extra.
Cosa devo fare come host se voglio cambiare il modello di commissioni Airbnb?
Se passi dal modello Split-Fee (l’host paga il 3% e l’ospite il 14% di commissione Airbnb) al modello Host-only Fee (solo l’host paga il 15%), devi semplicemente aggiornare il prezzo del tuo alloggio.
La regola pratica è semplice: Aggiungi circa il 14% al tuo prezzo attuale, così continuerai a ricevere lo stesso importo netto per prenotazione.Per l’ospite cambia ben poco: pagherà in totale quasi lo stesso importo di prima. E tu continuerai a ricevere i tuoi 100 € (o qualsiasi altro importo obiettivo) come pagamento.
Importante da sapere: Anche se il prezzo visibile nel tuo annuncio aumenta, ciò non significa che il tuo alloggio diventi più caro – il prezzo finale per l’ospite rimane quasi identico. Stai semplicemente adattando la struttura del prezzo, non il tuo guadagno né la percezione del costo da parte dell’ospite.
Sorge spontanea una domanda: perché Airbnb fa tutto questo?
Airbnb, attraverso il modello Host-only per gli account gestiti tramite software, vuole creare una struttura di prezzo uniforme per gli ospiti, in modo da evitare discrepanze di prezzo tra Airbnb e altri portali (come ad esempio Booking.com). Inoltre, questo approccio mira a migliorare la confrontabilità tra gli annunci.
Conclusione: stesso prezzo, vantaggio psicologico superiore
Il modello Host-only Fee è tecnicamente necessario se utilizzi un channel manager, più chiaro per l’ospite e non svantaggioso per te come host. Guadagni lo stesso importo, ma presenti un’offerta decisamente più attraente – senza costi nascosti, senza fraintendimenti e senza annullamenti di prenotazioni.
Ti consigliamo la commissione di servizio Host-only come host.
Questo modello di commissione è il più utilizzato tra le due opzioni offerte da Airbnb. Nel modello Host-only, Airbnb trattiene l’intera provvigione dall’host, invece di suddividerla tra host e ospite come nel modello Split-Fee. Questo evita un’esperienza negativa di prenotazione per l’ospite nella tua casa vacanze su Airbnb.
È vero che come host paghi commissioni più alte, ma puoi compensarle come descritto sopra, senza che, ad esempio, il prezzo finale del tuo appartamento o della tua casa vacanze risulti più alto. Le tue entrate rimangono invariate.
Altre domande?
Se hai dubbi su quale modello di commissioni Airbnb stai attualmente utilizzando come host, o su come adeguare correttamente i tuoi prezzi, saremo felici di aiutarti.
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