Para os anfitriões que arrendam os seus alojamentos de férias através da plataforma Airbnb, as comissões do Airbnb são um fator decisivo — especialmente quando utilizam um Channel Manager. O Airbnb oferece dois modelos de comissões de serviço: a Comissão Dividida (Split Fee) e a Comissão apenas do anfitrião (Host only Fee).
Importante saber: Quem utiliza um Channel Manager do Airbnb tem de optar obrigatoriamente pelo modelo “Host only”. O Airbnb exige este modelo como condição para a ligação à plataforma através da API.
Neste artigo explicamos as diferenças entre os dois modelos, apresentamos as suas vantagens e desvantagens, esclarecemos por que motivo existem dois tipos de comissão para os anfitriões e ilustramos como o Airbnb calcula essas comissões.
Além disso, explicamos por que motivo, enquanto fornecedor de um software para o arrendamento de alojamentos de férias, recomendamos expressamente o modelo “Host only”. Não apenas por razões técnicas — já que é a única opção compatível com um Channel Manager para alojamentos de férias —, mas também em termos de sucesso nas reservas e satisfação dos hóspedes.
A maioria dos anfitriões opta atualmente pelo modelo “Host only”. Para um arrendamento bem-sucedido no Airbnb, esta é a melhor escolha. Mas como variam as comissões neste caso? Qual é afinal a percentagem cobrada pelo Airbnb em cada modelo? E o que isso significa para o preço por noite do teu alojamento?
Segue o nosso guia sobre as comissões que te são aplicadas enquanto anfitrião ao utilizares a plataforma Airbnb.
O que é o modelo de comissão dividida (Split-Fee)?
O modelo de comissão dividida (Split-Fee) é o modelo clássico de comissões do Airbnb, conhecido por muitos anfitriões que anunciam diretamente os seus imóveis na plataforma.
Assim é calculada a comissão:
- O anfitrião paga uma comissão de serviço de cerca de 3%.
- O hóspede paga, além do preço total, uma comissão de serviço de cerca de 14%, que é apresentada de forma visível no momento do check-out.
- Isto significa: o custo total é composto pelo preço do alojamento + duas comissões de serviço (uma do hóspede e outra do anfitrião).
Esta divisão de comissões é efetuada automaticamente pelo Airbnb. À primeira vista, pode parecer que o modelo Split-Fee é especialmente atrativo para anfitriões particulares, uma vez que as suas comissões (pagas ao Airbnb) permanecem relativamente baixas. Mas será que isso é mesmo verdade?
O que é o modelo de comissão “Host only”?
O modelo de comissão “Host only” é obrigatório para todos os anfitriões que utilizam ligação por API ou um Channel Manager. O Airbnb introduziu este modelo em 2020 com o objetivo de tornar a estrutura de preços mais transparente para os hóspedes.
Assim é calculada a respetiva comissão do Airbnb:
- O anfitrião paga a totalidade da comissão de serviço, que varia entre cerca de 14% e 16% (dependendo da localização do alojamento, o Airbnb aplica diferentes percentagens).
- O hóspede não vê nenhuma comissão de serviço adicional — o preço apresentado corresponde ao preço final.
- Este modelo é ativado automaticamente para todos os “anfitriões com ligação por software”.
A definição de preços torna-se assim mais simples e também mais transparente para os hóspedes. Mas será que se torna também mais exigente para o anfitrião, por ter de suportar a totalidade da comissão do Airbnb?
Uma reserva – dois tipos de comissões do Airbnb
| Característica | Comissão apenas do anfitrião (Host-only Fee) | Comissão dividida (Split-Fee) |
| Quem paga a comissão do Airbnb? | Apenas o anfitrião | Anfitrião e hóspede |
| Comissão para o anfitrião | aprox. 14–16% | aprox. 3% |
| Comissão para o hóspede | 0 % | aprox. 14% (dependendo do valor da reserva) |
| Comissão total (Airbnb) | 14–16 % | 17–18 % (3 % + 14 %) |
| Disponível para… | Ligação via Channel Manager/API ou divulgação direta no Airbnb | Apenas para divulgação direta no Airbnb |
| Apresentação do preço para o hóspede | Tudo incluído no preço do alojamento | Preço + comissão de serviço no check-out |
Vantagens e desvantagens para o teu alojamento
Estas são as vantagens e desvantagens de ambos os modelos para o teu alojamento de férias:
Comissões no modelo Split-Fee
Vantagens:
- Comissão mais baixa para o anfitrião (apenas cerca de 3%)
Desvantagens:
- Os hóspedes veem custos adicionais no check-out – potencialmente desencorajador
- Incompatível com a utilização de um Channel Manager
- Menos transparência de preços no Airbnb
Comissões no modelo Host-only Fee
Vantagens:
- Preços finais claros e transparentes para os hóspedes
- Menos dúvidas e confusões sobre custos adicionais
- Melhores taxas de conversão graças a uma experiência do utilizador mais positiva
- Preço idêntico para o anfitrião – sem desvantagem financeira
Desvantagens:
- O anfitrião suporta a maior parte da comissão do Airbnb (14–16%)
- Os preços base podem parecer mais elevados em comparação – apesar de o valor líquido ser o mesmo
Exemplo prático: Dois caminhos, um mesmo resultado
Objetivo: o anfitrião pretende receber 100 € líquidos por reserva
A) Cálculo com o modelo Split-Fee
| Valor | Montante |
| Preço do anúncio | 103,09 € |
| Comissão do Airbnb para o anfitrião (3%) – incluída no preço | 3,09 € |
| Comissão do Airbnb para o hóspede (14%) – acrescentada no check-out | 14,43 € |
| Preço total para o hóspede | 117,52 € |
| Pagamento ao anfitrião | 100 € |
B) Cálculo com o modelo Host-only Fee
| Valor | Montante |
| Preço do anúncio | 117,65 € |
| Comissão do Airbnb para o anfitrião (15%) – incluída no preço | 17,65 € |
| Preço total para o hóspede | 117,65 € |
| Pagamento ao anfitrião | 100 € |
Em ambos os modelos, o anfitrião recebe exatamente 100 € líquidos por reserva – a diferença está apenas na experiência do utilizador por parte do hóspede.
Por que na DiBooq recomendamos apenas uma das duas opções para o teu alojamento
Enquanto Channel Manager, observamos diariamente o que leva a mais reservas, menos dúvidas e melhor feedback. O modelo Host-only Fee destaca-se por vários motivos:
1. A comissão de serviço com maior transparência
O hóspede vê o preço final real do teu alojamento de férias – sem surpresas no check-out. Sem custos adicionais nem outras comissões. Isto promove confiança e aumenta a taxa de conversão.
2. Menos reclamações e dúvidas
Com a comissão visível no modelo Split-Fee, surgem frequentemente dúvidas ou reações negativas. No modelo Host-only, esse ponto de atrito desaparece completamente.
3. Melhores taxas de conversão, por não haver comissão adicional
As nossas análises mostram que: os anúncios com preços finais claramente comunicados geram mais reservas – especialmente em dispositivos móveis.
4. Obrigatório quando se utiliza um Channel Manager
Se utilizares o nosso software ou outro Channel Manager para o teu alojamento de férias, aplica-se automaticamente o modelo Host-only. O Airbnb define este modelo como requisito técnico para ligações via API.
5. Nenhuma desvantagem financeira para o anfitrião (nem para os seus hóspedes)
Com o teu alojamento de férias ganhas exatamente o mesmo que no modelo Split-Fee – apenas tens de calcular corretamente o preço bruto. E para o hóspede, nada muda, exceto o facto de não ter a sensação de estar a pagar uma comissão de serviço extra.
O que devo fazer como anfitrião se quiser mudar o modelo de comissões do Airbnb?
Se mudares do modelo Split-Fee (em que o anfitrião paga 3% de comissão de serviço do Airbnb e o hóspede 14%) para o modelo Host-only Fee (em que apenas o anfitrião paga 15%), só tens de ajustar o preço do teu alojamento.
Regra prática simples: Acrescenta cerca de 14% ao teu preço anterior para continuares a receber o mesmo valor líquido por reserva. Para o hóspede, quase nada muda – no final, ele paga praticamente o mesmo valor total que antes. E tu continuas a receber os teus 100 € (ou qualquer outro valor-alvo) por reserva.
Importante saber: Mesmo que o preço no teu anúncio aumente, isso não significa que o teu alojamento se torne mais caro – o preço final para o hóspede permanece praticamente igual. Estás apenas a ajustar a estrutura, não o teu rendimento nem a perceção de preço.
Fica então a pergunta: Por que razão o Airbnb faz isto desta forma?
O Airbnb pretende, com o modelo Host-only para contas ligadas a software, criar uma estrutura de preços uniforme para os hóspedes, evitando discrepâncias entre os preços apresentados no Airbnb e noutros portais (como o Booking.com). Além disso, este modelo visa aumentar a comparabilidade entre os anúncios.
Conclusão: Preço igual, vantagem psicológica
O modelo Host-only Fee é tecnicamente necessário quando se utiliza um Channel Manager, mais claro para o hóspede e sem desvantagens para ti como anfitrião. Continuas a ganhar o mesmo, mas apresentas uma oferta muito mais apelativa – sem taxas escondidas, sem mal-entendidos, sem cancelamentos de reserva.
Recomendamos a comissão Host-only para ti enquanto anfitrião.
Este modelo de comissão é o mais utilizado entre as duas opções que o Airbnb oferece. Neste caso, o Airbnb retém a totalidade da comissão apenas ao anfitrião, e esta não é dividida entre anfitrião e hóspede como acontece no modelo Split-Fee – o que pode levar a uma experiência de reserva negativa para o teu alojamento no Airbnb.
É verdade que, como anfitrião, pagas uma comissão mais elevada, mas como explicado acima, podes compensar esse valor ajustando o preço do anúncio — sem que, por exemplo, o preço final do teu apartamento ou casa de férias fique mais caro para o hóspede. Os teus rendimentos mantêm-se inalterados.
Mais alguma pergunta?
Se não tiveres a certeza sobre quais as comissões do Airbnb que estás atualmente a utilizar como anfitrião, ou como deves ajustar os teus preços, teremos todo o gosto em ajudar-te.
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